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不動産競売回避の手段として注目される、マイホームの「任意売却」とは

japan.internet.com 3月12日(火)15時2分配信

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不動産競売件数の推移(大阪府)

円高・株安によって景気回復の兆しが見える一方で、生活の困窮による住宅ローンの滞納などを背景に、マイホームが裁判所によって強制的に差し押さえられ、債権者への支払いのために売却されるという「不動産競売」は、依然高い水準で推移している。

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ここ数年の大阪府の不動産競売件数を例にとると、2008年のリーマン・ショック後の件数をピークに若干減少しているものの、ここ3年では2010年が3,918件、2011年が3,722件、2012年が3,700件といずれの年も3,500件を超える高い件数で推移しているのが現状だ。

● 不動産競売のデメリット

不動産競売」は、ローンの滞納を続ける経済力がない生活者に対して、債権者(ローン会社など)の申し立てに基づいて裁判所が強制的に執行する。そのため、生活者にとっては不利益となることが少なくない。

そのひとつは、不動産の評価額だ。裁判所による競売の場合、不動産の査定は裁判所の執行官が行い、競売の開始価格となる最低評価額を決定する。そのため、競売によって価格が引きあがらなかった場合は本来の評価額よりも低い水準で売却される可能性があるのだ。もっとも、価格が引きあがった場合でも全額が裁判所の差し押さえ対象になるため、自分自身には1円も残ることはない。

もうひとつは、プライシーの問題だ。競売はあくまで公開で行われるため、競売物件は誰でも購入することができる。つまり、自分のマイホームが競売に出されていることが裁判所の掲示やインターネットでの情報公開によって公になってしまうのだ。本来、自分の家が差し押さえられたという事実は公にしたくないものだ。競売が行われるということは自分自身にとって大きなストレスになるものと言えるのだ。

このように、裁判所の不動産競売には多くのデメリットがあるが、一方で競売による強制的な売却を回避する手段として注目されているのが、マイホームの「任意売却」と言われるものだ。

任意売却の仕組みとメリット

任意売却」とは、その名の通りマイホームの所有者が自分の意思で家を売却し、それを債権者への弁済に充てるというもので、住宅ローンなどの融資を受けている人(マイホームの所有者)と金融機関(債権者)との合意に基づいて、ローンの返済が困難になった不動産を処分する。

住宅など不動産を購入する時、ほとんどの人は住宅ローンなどで資金を金融機関から借りる。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定するが、不動産を売るときにはこの抵当権を解除してもらう必要がある。抵当権解除には、融資金の残額を完済が前提となっているが、残高を下回る金額でしか売れない時には全額返済ができない。任意売却ではこのようなとき、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権を解除してもらうのだ。

任意売却は、裁判所による競売で不動産が処分される前に、金融機関との合意のもと、一般の不動産流通市場で買い手を探す。この仕組みは、金融機関にとって『競売の時よりも、融資金の回収が多く見込める』というメリットがあり、一方でマイホームの所有者にとっては『売った後の残債の返済に柔軟に対応してもらえる』というメリットが生じる。売却金額に余裕がある場合には、引っ越し費用や新居を借りるための費用などに充てることも可能になるのだ。なお任意売却は、競売を開始する通知が裁判所から届いても、入札期日が決定する直前まで行うことができる。

任意売却の専門コンサルタントに聞く

この任意売却のコンサルティングや手続の仲介を行っている千里コンサルティングオフィス株式会社(大阪府)代表取締役社長の斎藤善徳氏によると、任意売却の相談件数はここ数年増加傾向にあり、任意売却を実際に行った人からは、「近所にも知られず、自分の意志で家を売却することにより前向きな気持ちで人生の再出発ができる」という声が多く聞かれるという。

斎藤氏によると、任意売却の相談者の多くは、弁護士や司法書士に相談をしている場合が多いというが、弁護士などは家を手放すつもりならば自己破産を勧めることが多いという。「事情があって自己破産をしたくないという人もたくさんいらっしゃる。当社ではなるべく高く売却をすることにより、住宅ローンの残債務を減らし、残りの債務に関しては、交渉次第で破産をせずに分割や減額が出来るようにアドバイスをしている」(斎藤氏)。

また斎藤氏によると、一部の任意売却を仲介する業者では『任意売却促進負担金』『販売活動費』『広告費』『相談料』『顧問料』『カウンセリング料』など、さまざまな名目で依頼者からお金を徴収しているケースがあるというので注意が必要だという。同社の場合は、売買契約の成約に伴い成功報酬として仲介手数料が必要となるが、この仲介手数料は債権者が受け取る売買代金の中で相殺されるため、マイホームの所有者に対して費用負担が必要になることはないとのこと。

斎藤氏は、住宅ローンの返済が滞って困っている人に向けて、任意売却で早めに処理するか、それとも裁判所による競売を待ち受けるか、「大切なのは自分自身の意志だ」と語る。同社では、ウェブサイト『任意売却専門相談室』などを通じて、任意整理に関する情報公開も積極的に行っており、相談者を全面的にサポートしていきたい考えだ。「自分の財産を少しでも高く売却をし、その後の人生気持ちをリセットし前向きに生きていただけるよう、サポートしていきたい」(斎藤氏)。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130312-00000016-inet-prod
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手元に多くお金を残したくない人は以下の注意点にしたがい不動産を売りましょう!!

こんな場合の不動産は特に注目してください!!

① 100坪以上の土地を売ろうとしていますが、一戸建てでは大きすぎる土地なので、一般の人が買いにくい金額になってしまう場合。

こういう土地は、一般の人の需要が少なく買いたいと手を挙げる人は相当なお金持ちでない限り手を出さないでしょう。

100坪の土地ですが、一般の人の買いたい相場が1坪あたり100万円だったとすると、売り出し価格1億円の土地になってしまいます。

1億円の土地を買って、その上にかなり大きい規模の一戸建てを建てる人の需要は多いですか?

あなたは簡単に答えが出せるでしょう!

そして、1億円はする土地を売るときは、たいがい仲介で売る人が多いです。

ここからが大切ですので、お金を残したくない人は特に注意してください。

1億円の土地は、1坪あたりの相場が100万円で100坪です。

ですが、一般的な需要がないことは仲介業者もすぐにわかります!

そういう時に登場する買主は・・・ 不動産を買取って戸建ての分譲をする業者さんです。

ですが、業者さんも戸建ての分譲地を作るのにいろいろな諸経費がかかります。

たとえば、
仲介業者にお支払いする仲介手数料。

建物がある場合は、建物解体費用

道路を作ったりする造成費用。

不動産登記費用に不動産取得税。

☑土壌汚染がある場合は除去費用。

などなど、100坪の土地でも4区画の建売をする場合は、土地の形状にもよりますが、
道路を通す場合、開発道路に20坪・1区画の分譲地20坪×4区画で100坪になります。

さて、この莫大な諸費用がかかる土地を買取る業者さんは、1坪あたり100万円の土地を
100万円で買ったりしますか?

あなたは単純な答えを知っていますね。

そうです。答えは、坪あたり70万~80万になるのです。

とすると、金額にして7000万円~8000万円になります。

ここまでで、ピンと来てくださいね。

仮に間を取って、7500万円で仲介業者が連れてきた買取り業者との取引がまとまったとしましょう!

あなたの手元には、7500万円-242.55万円(仲介手数料)=7257.45万円

お金を残したくない人は以下のような手順で取引を行いましょう。

PS
警告!大型の土地100坪以上の場合は、一戸建てを建てるには高すぎる。土地が大きすぎるという場合に買主として登場するのは買取り業者です。

PPS
あなたがもし買取り業者に直接査定をしてもらい7500万円で売った場合の手元残るお金はいくらになりますか?

答えは簡単ですね。
7500万円-(司法書士の売り渡し費用の約15,000円)で、ほぼほぼ7500万円になります。

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